Le Dossier d’intervention ultérieure (DIU)

Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur doit fournir à son acquéreur un certain nombre de documents tels que le certificat PEB, le certificat de contrôle électrique ou encore le dossier d’intervention ultérieure. Le site notaire.be reprend une check-list de ces documents à destination du vendeur.

Le rôle du notaire est de contrôler si ces documents sont bien fournis et de les mentionner dans l’acte de vente qu’il rédige. Le notaire n’a cependant pas vocation à contrôler l’exactitude de ces documents.

L’acheteur qui va recevoir ces documents importants pour l’occupation et l’entretien du bien qu’il va acquérir a tout intérêt à consulter ce dossier avant la signature et, si ce n’est pas possible, à faire mentionner dans l’acte une clause de réserve quant au contenu des documents reçus. En effet, si les documents ne contiennent pas les informations correctes qu’ils devraient contenir, l’acheteur devra investir lui-même pour les actualiser avant de pouvoir faire des travaux ou revendre le bien. Autant le savoir pour éviter les surprises…

Voyons ici ce qu’est le dossier d’intervention ultérieure (DIU) et ce qu’il doit contenir.

Définition :  Le DIU est obligatoire depuis l’arrêté royal du 25 janvier 2001 concernant les chantiers temporaires ou mobiles et peut être défini comme suit : c’est un dossier dont le contenu est décrit dans une annexe de l’arrêté royal et qui contient les éléments utiles pour la sécurité et la santé dont il faut tenir compte lors de travaux ultérieurs éventuels et qui est adapté aux caractéristiques de l’ouvrage.

Utilité :  Lorsqu’un propriétaire veut exécuter ou faire exécuter par un entrepreneur des travaux (entretien, réparation, remplacement ou démontage d’installation, transformation, extension,…), il fournira des éléments du DIU qui permettront à l’entrepreneur de travailler en sécurité et en préservant sa santé et celle de ses travailleurs.

Prenons l’exemple d’une maison dont on veut abattre un mur pour agrandir une pièce. Dans le DIU, on trouvera si le mur est porteur (cela garanti la stabilité du bâtiment), et en quelle matière il est fabriqué (et quelle type de poussière va se dégager pendant la démolition) et s’il y a des conduites qui passent dans le mur (électricité, eau, chauffage, évacuation,…).

Qui établit le DIU ?    Suivant le type de chantier ou le type de travaux effectués, le DIU sera établi

• soit par un coordinateur de sécurité et de santé si plusieurs entrepreneurs interviennent sur le chantier ;
• soit par le maître de l’ouvrage s’il effectue les travaux lui-même ou par le biais d’un seul entrepreneur.

Que contient le DIU ?  Le DIU va reprendre :

• des informations administratives telles que les plans As Built (tel que construit), les PV de chantier, les PV de réception provisoire et définitive, les cahiers des charges, métrés, bons de commande, des photos de chantier (avant, pendant et après), une copie du permis d’urbanisme, le plan de bornage, le certificat PEB ou la déclaration initiale et finale du PEB, l’inventaire amiante avant travaux et s’il y a eu désamiantage, le certificat de désamiantage et de mise en décharge, les plans d’aménagement des abords avec localisation des gaines techniques (y compris s’il y a une piscine le dossier du pisciniste et des installations),…
• des informations concernant la stabilité du bâtiment (les plans et résultats de l’étude de stabilité, les données relatives à l’étude de sol, les plans de pose des hourdis,…)
• des informations techniques (le dossier technique de maintenance et d’entretien des matériaux et des installations (type d’installations, entretien, contrat d’entretien, garanties des installations) telles que chauffage, chaudière, pompe à chaleur, ventilation, adoucisseur, citerne eau de pluie et groupe hydrophore ; les modes d’emplois des installations diverses, un reportage photographique des gaines techniques et les plans des gaines techniques, des impétrants, des conduites diverses, vide ventilé, schéma d’égouttage, … ; les réception ELEC et le schéma unifilaire, la réception GAZ,…)
• des informations sur les matériaux mis en œuvre (les fiches techniques de tous les matériaux tels que briques, tuiles, blocs, charpente, sous-toiture, pare-vapeur, crépi, bardage, isolants (murs, toitures, sol…), menuiserie (+ traitement), plafonnage, électricité, sanitaire, ventilation, chauffage, revêtement de sol, peintures, …) ; les bordereaux des châssis (et toute menuiserie extérieure) (+ caractéristiques du vitrage, RAL, …) et le traitement éventuel ; le bon de commande de la cuisine avec les plans techniques, …)
• Tout autre information utile pour les interventions ultérieures (Lignes de vie, utilisation de produits dangereux, points d’ancrages, prescriptions particulières…)

Quels sont les différentes situations possibles ?

• Immeubles construits ou travaux effectués après 2001: Tout ce qui concernent ces travaux doit être repris dans le DIU
• Immeubles construits avant 2001: Dans la mesure du possible, on essayera d’obtenir les éléments encore disponibles concernant ces constructions ou ces travaux
• Immeubles en copropriétés: Le DIU sera composé de deux parties. Une première partie concerne les parties de l’immeuble relevant de la copropriété. Cette partie est en général détenue par le syndic. Une deuxième partie a trait aux parties privatives de l’ouvrage et sera détenue par chaque copropriétaire pour ce qui le concerne. En ce qui concerne le contenu de ces DIU, on tiendra compte des règles liées à l’année de construction ou d’exécution des travaux décrites plus haut.

Cet article a été rédigé sur base de l’arrêté royal du 25 janvier 2001 concernant les chantiers temporaires et mobiles, d’informations disponibles sur le site notaire.be et grâce aux procédures et à l’expérience de notre partenaire COSEAS sprl.